Phân định tín dụng bất động sản

Các quan chức và chuyên gia cho rằng cần quyết liệt siết lại tín dụng đối với bất động sản cao cấp.

Trong cuộc gặp gỡ gần đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu cho biết nỗ lực siết chặt tín dụng lĩnh vực phi sản xuất, khiến dư nợ cho vay lĩnh vực này đã giảm 9,46% so với đầu năm 2010 và hiện đang chiếm 16,96% tổng dư nợ. Trong đó, riêng lĩnh vực bất động sản đã giảm khoảng 13.000 tỉ đồng, từ mức 235.000 tỉ cuối năm 2010 xuống 222.000 tỉ đồng tính tới 10.6. Từ nay đến cuối năm, con số trên sẽ phải tiếp tục giảm xuống, khi mục tiêu kéo tín dụng phi sản xuất chỉ còn 16%/tổng dư nợ phải được thực thi bằng mọi giá.

“Dư nợ tuyệt đối sẽ không giảm nhiều để có thể dẫn đến chuyện thị trường bất động sản sụp đổ như nhiều suy diễn” - Thống đốc NHNN khẳng định trước lo ngại bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi. Tuy nhiên, việc siết chặt tín dụng vào khu vực không có sự chọn lọc đang gây ra những tác động tiêu cực tới phân khúc vốn có đóng góp không nhỏ tới sự tăng trưởng nền kinh tế, cũng như giải quyết việc làm cho người lao động.

Xây dựng tiêu chí cho vay

 TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng việc siết tín dụng của NHNN trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, yếu tố đầu cơ cao là cần thiết. Nhưng không nên đánh đồng tất cả các lĩnh vực của bất động sản đều thuộc phi sản xuất, bởi nhiều phân khúc như khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng nhà ở, chung cư… góp phần rất lớn vào tăng trưởng nền kinh tế, có tác động lan tỏa, kéo ngành xây dựng, vận tải phát triển theo. “Nếu không đầu tư bất động sản thì xi măng, sắt thép, máy móc bán cho ai. Ngành vận tải cũng bị ảnh hưởng, mà công nhân, lao động thì thất nghiệp” - TS Liêm lo ngại.

Vì vậy, theo ông điều quan trọng khi siết tín dụng phải linh hoạt xem xét cái gì, ở đâu quan trọng hơn, NHNN cũng như Bộ Xây dựng cần rà soát, đánh giá lại xem phân khúc nào cung đang thừa thãi thì không bơm thêm vốn, phân khúc nào thiếu thì cần tiếp tục giải ngân tạo sự cân đối cung - cầu. “Hiện nay bất động sản cao cấp, biệt thự đang thừa thì phải siết chặt lại, còn nhà ở thu nhập thấp, trung bình vẫn nên giải ngân vì cầu lớn mà cung thì ít” - ông nói.

 Tổng giám đốc Ngân hàng Bảo Việt Phan Đào Vũ cũng cho rằng bất động sản có nhiều loại khác nhau, không nên đánh đồng tất cả làm một. Phân khúc nào thuộc lĩnh vực phi sản xuất, phân khúc nào sản xuất thì cũng nên phân biệt rạch ròi, và ban hành những quy ước nhất định, bởi cho vay đầu tư khu công nghiệp, chế xuất khác cho vay để giải phóng mặt bằng, lấy đất để đó chờ giá tăng. Vì vậy, theo ông Vũ, NHNN nên xem xét ban hành các tiêu chí dựa trên quy ước cụ thể, có thể dựa vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của từng phân khúc. Như vậy sẽ công bằng và các ngân hàng cũng dễ dàng hơn trong khi cho vay.

Hiện các ngân hàng vẫn chưa xây dựng cụ thể mức tăng tín dụng từng khu vực, theo từng quý, từng năm. Đa phần các ngân hàng vẫn thích cho vay dự án bất động sản cao cấp, văn phòng thương mại cho thuê trong khi vay đầu tư nhà ở thu nhập thấp, trung bình dư nợ thấp hơn khá nhiều. Vì vậy, theo ông ngân hàng phải tách bạch từng nhóm để có những tiêu chí cho vay rõ ràng, phù hợp diễn biến thị trường bất động sản từng giai đoạn.

Chỉ siết bất động sản cao cấp?

Là cơ quan trực tiếp đứng ra kiến nghị cần có tiêu chí cho vay đối với thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Trần Nam, kiến nghị tới NHNN nên có sự phân định các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng không hoàn toàn là phi sản xuất và việc siết lại cho vay toàn bộ khu vực này là chưa hợp lý. Ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.

 Trước mắt, theo ông Nam nên duy trì việc cho vay, với lãi suất ổn định đối với một số doanh nghiệp, dự án, công trình theo các tiêu chí định sẵn. Ví dụ, các dự án đạt tỷ lệ hoàn thành từ 75 đến 80%, các dự án có quy mô nhỏ và vừa với mức giá thấp và dễ dàng tiêu thụ. Hay các doanh nghiệp có uy tín, có tỷ lệ nợ xấu thấp và sản phẩm có tính thanh khoản cao trên thị trường... Tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này. Tránh việc doanh nghiệp vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá... Bởi theo ông Nam, những phân khúc này không tạo thêm giá trị gia tăng, không thúc đẩy việc tiêu thụ các loại nguyên vật liệu hay sử dụng lao động...

(Thanh Niên)